1.1 项目背景

　　1.1.1项目简介

　　“十二五”时期，二道区国民经济和社会发展主要是以抓住长吉一体化发展战略机遇和转变经济发展方式为主线，统筹推进区域经济社会发展。加快产业结构调整和优化升级，大力发展现代服务业，构建以现代物流、商务商贸、生态休闲和都市农业为重点的新兴产业体系，并加快二道区东部地区的科学保护和合理开发建设，打造长吉一体化绿色宜居现代山水新区、东北亚高端生态旅游休闲产业带动区、长吉图现代服务业和物流商贸产业核心区。

　　根据区域发展战略定位，立足区位优势和发展基础，机一部的完善总体产业布局，坚持项目集中摆放和土地集约利用，推进二道区现代物流、商务商贸、生态休闲、都市农业四大产业有序发展。其中现代物流业主要布局在二道区物流集中区（远达、八里堡区域），立足现有基础，逐步向东、向北拓展。

　　物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的符合性服务产业，是国民经济的重要组成部分。随着全球经济一体化进程的加快，IT技术发展特别是 Internet技术的出现与广泛应用，人类社会发展发生了重大变化，从过去的工业经济时代进入到电子商务时代。工业经济时代是生产能力不足和商品短缺的时代，在这种时代背景下，企业以“产品”生产为导向，产品的成本和质量是企业最重要的竞争手段。电子商务时代则是社会生产能力与商品过剩的时代，客户存在极大的商品选择空间和余地。在这种时代背景下，企业只能以“客户”为导向， 按多品种小批量组织生产。产品的持续创新是企业最重要的竞争手段，“客户满意度”则是企业发展的最重要指标。企业能否快速响应客户的个性化需求变化，决定了企业在激烈竞争的市场中能否生存和发展。

　　二道区位于长春市东部，该区交通便利，京哈、长吉、长营等高速公路在本区均有出入口，区内有48条铁路专用线，全省唯一的内陆港—长春东站货运口岸坐落区内。根据区域发展战略定位，二道区东部地区进行科学保护和合理开发建设，推进二道区现代物流发展，打造长吉图现代服务业和物流商贸产业核心区。

　　商贸商务流通物流区项目占地面积200万平方米，总投资120亿元，主要包括物流服务中心、电子商务中心、物流总部、消费品大卖场、货运枢纽、包装配送等。

　　1.1.2市场前景

　　“十二五”时期，物流信息技术、高端物流业态将推动我国物流产业升级，“调结构、上水平”是今后五年我国物流业发展主旋律。为了顺应物流发展趋势，我国各省市、区域和产业目前都在进行物流规划布局，期望通过转型，抢占未来物流业发展的制高点。

　　为了抓住机遇，《吉林省现代物流业发展“十二五”规划》中提出了“物流业成为吉林省经济社会发展的优势产业、建设东北亚国际物流重要枢纽基地”的发展定位。《长春市物流产业“十二五”发展规划纲要》中提出了“产业基地型物流、城市配送型物流、区域转运型物流、国际型物流、批发市场型物流”五大发展方向。

　　从长远看，图们江区域国际贸易增长，长吉图、长东北先进制造业体系形成，长春国际物流经济开发区周边的高新、开发、综合保税、空港经济区的发展，不但要求而且有利于二道区立足当前、考虑长远，推进发展大宗商品电子商务，实现生产物流服务的重大突破。

　　到2015年，长春市社会消费品零售总额将突破3000亿元，吉林省将达到7000亿元。城镇居民人均收入的不断提高，农民人均收入的持续领先对商品消费的需求大，要求大力发展消费物流。以消费需求为重点，发展消费物流是二道将长期坚持的一项发展任务。

　　目前长春市消费物流的容量较大，仅二道区周边20公里半径范围内的城市人口就有120万，而且长春市目前消费规模占到了吉林省的一半，加之吉林省内消费货源大部分由长春分拨，二道区快速起步发展消费物流的依据充分，市场需求空间大，发展前景很好。

　　目前大多数“第三方物流”企业还只能提供运输、仓储服务，还不能为客户提供包括物流设施网络设计、预测、订货管理、存货管理等物流增值服务，专业化、网络化、信息化、标 准化还未跟上，物流专业化程度低、社会公共物流服务系统未形成，反过来，也是致使许多国内企业继续搞“ 大而全”“小而全”的生产模式的重要原因。随着市场经济的进一步开放搞活和专业化分工越来越细，工商企业将原材料采购、 运输、 仓储等物流服务逐渐分离，现代物流业必将迎来一个新的发展空间和机遇，焕发出新的生机与活力。

　　1.1.3技术分析

　　引进国有、民营、外资商流、物流企业总部等，实现消费品网购直销，远期目标通过采用“现货连续交易+中远期合约”模式，开展大宗商品交易电子商务，达到以下物流模式。

　　1.系统化：现代物流追求系统化效应，这时的物流活动向两头不断延伸并加入新的内涵，同时使社会物流与企业物流有机结合在一起，现代物流的目标是在系统化的基础上寻求成本最小化、效益最大化以及服务能力的加强和竞争力的提高。

　　2.信息化：计算机与网络通信技术的突飞猛进为现代物流业提供了发展条件，信息化已成为现代物流发展的必然趋势。以信息技术为依托的物流管理技术也得到了发展，出现了一些成熟的物流管理方法和手段，如供应链管理、及时供货、零库存等均因在物流管理中获得成功而成为被普遍采取的方法。

　　1.1.4项目建设的有利条件及必要性

　　1.政策条件

　　《长春市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《长春市服务业发展第十二个五年规划》，明确提出了将依托重点产业基础和优势，重点推进汽车、农产品两大生产型物流体系的完善，规划建设六大物流集中区、30个大型商务综合体、20个区域性专业批发市场，以提高物流综合承载能力，打造立足吉林、辐射东北亚区域的区域性物流中心。

　　“十二五”期间，二道区将逐步建立现代物流产业体系，使传统物流业的服务功能从服务市场、城市配送，升级转型到以区域转运、国际物流为主，形成辐射东北三省乃至东北亚区域的物流分拨配送中心和周转中心。争取在2015年，物流业产值占全区生产总值的比例达到40%左右。

　　2.相关技术优势

　　（1）区位优势 ——八大经济区聚焦之地 

　　位于哈大与长吉两条交通走廊交汇处，是长吉图战略的重要起步区、引领区，长吉一体化的桥头堡、先行区。是长春市中心区连通空港和吉林市的必经区域。其周边有高新超达北区、经开兴隆新区、兴隆综合保税区、九台卡伦开发区、空港经济区、莲花山度假区、净月开发区和经开南区等全市最具发展活力的八大经济功能区，规划人口超百万人。这些区域需要物流仓储、配送等服务支撑。

　　（2）交通优势 ——四通八达，快捷方便

　　距机场或城市中心仅15 公里。其周边5公里范围内有哈大、长吉、莲花山三个高速公路出入口，长吉南线、长吉北线两个公路出入口 。区内有五横五纵十条城市大干道，快速通达八方。其中东西向机场快速路118米，今年二道区段已修建，明年全线贯通；东四通路、东吉林大路、东自由大路及东南湖大路也将在两年内陆续建成。南北向的东翔大路、英俊大街、雾凯大街、林溪大街都将全面启动。另外，长吉城际高铁（在二道区域有站场）和已动工的地铁2号线穿区而过 ，独特的“陆、铁、空”三位一体的立体交通格局，将给区域经济快速发展注入强劲动力。 

　　（3）平台政策优势 —— 50平方公里国际物流园区

　　长春国际物流经济开发区已成为全省唯一 一家以国际物流命名的省级开发区，享有一级土地整理、土地收储、规划管理权限以及税收分成、土地出让收益返还等全市最优政策。土地收储中心成功获批，使我区拥有土地开发、整理和收储的特殊职能。创新融资方式，实现融资5亿元，用于区域基础设施建设。

　　（4）特色优势 ——  物流标签，特色突出

　　以商贸流通物流、农副产品及冷链物流、医药物流、工业及建材物流四大物流产业为主导，依托二道区全省唯一的内陆港和全省对外开放的窗口：长春兴隆综合保税区、空港经济区，大力发展口岸物流经济，逐步建成立足吉林省、辐射东北亚的区域性物流中心。

　　3.现有条件及原材料来源等

　　本项目位于长春国际物流经济开发区现代物流中心区内，对于物流的各项基础设施条件已逐渐完备，并有针对性的进行设计。因此，良好的外部配套设施为项目的建设提供了集安市的基础，并侧面减少了建设投资。

　　1.2项目建设内容及规模

　　1.2.1建设规模

　　该项目规划总占地面积约为200万平方米，总建筑面积180万平方米。大力发展消费品市场型物流，引进消费品商贸流通企业，建设消费品大卖场及配套运输、仓储、流通加工、配送、总部大厦、物流信息、园区配套服务设施，实现网购直销。带动运输、仓储、流通加工、包装、配送、快递、物流信息、物流金融业发展。

　　兼顾发展工业品市场型物流，引进国际知名工业品销售企业集团及物流合作伙伴，建设通用产品、元件、器件、组件、模块及MRO（即维修、维护、运营）物料专业化市场，开展供应链管理、采购与供应代理、流通加工、生产配送、物流信息及资金结算等物流服务。

　　推进大宗商品“现货连续交易+中远期合约”电子商务，在总部大厦基础上发展总部经济和物流信息、物流金融，设立矿石、煤焦、钢材、建材、木材、纸浆、轮胎标准交割仓库，实行票货分离，使商流、物流覆盖长吉图、辐射东北亚，从而实现国际化。

　　1.2.2 建设内容

　　根据以上情况，本项目拟定的主要建设内容为：

　　首选大卖场作为切入点，以便实现货物堆积，然后进行虚拟，将有形实物卖场搬到网上，形成网购直销业态，带动流通加工、快件分拣和连锁配送业态的同步发展。

　　根据定位要求，电子产品、药品应采用专卖店形式，高档服装、食品和洗涤用品应采用购物商城形式，低价位的快速消费品应采用仓储式批发市场形式。

　　为了展示长春汽车城文化，在高档卖场门前广场，可以考虑布局高档车4S店，烘托商业氛围。

　　具体项目构成包括：（1）快速消费品大卖场：快速消费品采用仓储式批发市场风格。（2）电子产品大卖场：电子产品大卖场采用购物商城风格。（3）西药、中成药大卖场：采用专卖店风格。（4）高档服装、食品和洗涤用品大卖场：采用购物商城风格。（5）汽车大卖场：在高档卖场门前广场，布局高档车4S店。（6）家居、家具、家电大卖场：立足现有规模，进一步提升市场档次。

　　在建设过程中，注意引进国内大型消费品流通企业、大型商超企业、知名快速消费品网购直销企业，进行设施项目投资。在功能布局上，注意消费品大卖场与运输、配送、快递、仓储、流通加工、总部大厦、物流信息的功能配套关系。

　　以消费品大卖场及配套设施为基础，加快发展网购直销和配送、快递物流，尽快成为吉林省商业网点进货基地，省外货物入省分拨转运基地，长春市联系省外、对接省内的物流中转基地和通道枢纽，基本形成物流信息、物流金融发展格局。

　　1.3 经济效益及社会效益预测

　　1.3.1 主要经济效益预测指标（详见表1）

　　1.3.2 社会效益分析

　　通过完成主要项目建设任务，现代物流中心区首先实现从初级物流业态向高级物流业态的过渡，即从消费品大卖场向网购直效的快速演进。然后在网购直销总部基地的基础上实现二次跨越，即从消费品网购直销向大宗商品电子商务的拓展。会带动周边的城市功能、商贸服务等配套功能的提升，增强辐射力，提升城市形象，对于繁荣二道经济有巨大的带动作用。

　　1.4 项目总投资及资金筹措

　　1.4.1项目总投资

　　（详见表2）

　　1.4.2 资金筹措（详见表3）

　　1.5 项目合作方式

　　独资、合资、其他方式可面谈

　　1.6需外方投资方式

　　资金，外方投资占49%，其他方式可面谈。

　　1.7 项目建设地点

　　长春国际物流经济开发区现代物流中心区内

　　1.8项目进展情况

　　项目处在研究、立项阶段

　　2 项目单位概况

　　2.1 基本情况

　　项目承办单位名称：长春国际物流经济开发区土地收储中心

　　地　　址：吉林省长春市二道区长石公路6777号

　　2.2项目承办单位概况

　　长春国际物流经济开发区土地收储中心是长春国际物流开发区（省级开发区）的重要组成部分，其西起洋浦大街，东至雾开河，北起长吉高铁，南至净月开发区。幅员面积54.5平方公里，处在长东北开放开发先导区的内核，位于长春市东部区域的枢纽核心地带，是省会城市中心区连通空港、内陆港、能源供应区、水源地和吉林省东部旅游目的地等主要经济功能分区的必经区域。是“长吉一体化”战略部署的第一门户，地理位置得天独厚。

　　长春国际物流经济开发区成为全省唯——家以国际物流命名的省级开发区，土地收储中心成功获批，使二道区拥有土地开发、整理和收储的特殊职能。创新融资方式，实现融资5亿元，用于现代物流中心区基础设施建设。积极开展政银企对接，为企业融资9.6亿元。拓展总部经济企业落位空间，启动长春总部经济园建设。全区纳税超百万元以上企业数量同比增长28%。其开发区举办招商推介会和参与各类经贸活动23次，中国物流与供应链职业经理人峰会、全国工业品物流发展峰会相继在我区成功举办，200余家企业来我区考察，北京王府井百货集团、华润集团等46家企业与我区签约。全年预计引进内资33.7亿元，外资6000万美元。目前，项目建设扎实推进。全年谋划实施项目112个，总投资985亿元。成功举办了长春东部中央商务区现代服务业项目集中开工仪式。红星美凯龙全球家居生活广场、凯利长春国际工业品交易中心等15个项目投入运营；天旗?凤凰城、蓝色港湾等61个项目开工、复工；东北亚文汇不夜城二期、浙商大厦等31个项目正在办理前期手续。

　　2.3联系方式：

　　联  系  人：王肖天

　　联系电话：0431－84599988

　　传　　真：0431－84599955

　　电子邮箱：edtdsc@163.com