个人交易

　　国家推出救楼市实质举措，财政部、人民银行昨日同时发布多项利好。

　　2008年11月1日起：

　　对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%(原税率3%至5%各地稍有不同)；

　　对个人销售或购买住房暂免征收印花税(原比例0.05%)；

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　2008年10月27日起：

　　金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%(原比例30%)；

　　个人住房公积金贷款利率将全面下调，其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　观察

　　利好同时出台为刺激交易量

　　长春市房地产协会常务副会长兼秘书长盛学永表示，国家要通过政策调整，降低房屋各种契税的征收，降低普通市民进入房地产市场的交易成本，更重要的是希望通过这种税收和贷款利率的降低来增加房地产市场的供给，活跃房地产市场的交易。

　　但他同时指出，这个政策的出台并不是要救“高房价”，而是要刺激房屋的交易量。因为，首先，这个利好属于短期利好，相对于高昂的房价来说，购房者所省的钱毕竟是少数，目前市场已经形成了浓厚的观望情绪，为此，想短期扭转观望情绪和恢复市场信心尚需时间，政策的出台会让普通住宅的价格回归到一个更加理性的空间。

　　其次，力的作用是相互的，政府积极采取“救市”举措的同时，开发商在下一步或将借此引发市场的另一番价格战，刺激那些持币待购的消费者的购买欲望。

　　本报记者 邹智威

　　救市背景

　　全国70大中城市

　　9月房价环比降0.1%

　　9月份全国70个大中城市房屋销售价格出台，据统计显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月低1.8个百分点；环比下降0.1%。其中，新建住房价格环比价格下降0.3%；90平方米住房价格下降0.3%。

　　9月，新建住房售价同比下降的城市有6个，包括：深圳-10.8%、广州-5.2%、昆明-2.3%、惠州-1.3%、南京和南充均为-0.8%。

　　9月，新建住房售价环比下降的城市有25个，其中降幅较大的主要包括：深圳-5.6%、南京-2.9%、广州-1.4%、桂林-1.2%、上海-0.9%。

　　上述城市二手住房销售价同比上涨2.6%，涨幅比8月低1.3个百分点；环比上涨0.3%。但仍有11个城市二手房价同比下降，降幅较大的城市主要包括：深圳-16.0%、温州-3.5%、郑州-3.5%、南昌-2.3%和包头-2.1%。本报记者 胡晶

　　本地

　　长春房价

　　上涨放缓

　　与全国房屋销售价格环比下降相反，长春市的房屋销售价格在9月份依然呈现上涨的趋势，但是上涨的脚步明显放缓。其中，房屋销售价格同比上涨3.9%，排在全国第36位；环比价格上涨0.6%，排在全国第9位。但与8月份相比，同比涨幅下降0.8个百分点；环比涨幅下降0.1个百分点。

　　新建住房价格同比上涨4.2%，排在全国第40位；环比上涨1%，排在全国第6位。但与8月份相比，同比、环比涨幅分别下降0.3、0.1个百分点。

　　90平方米及以下住房价格环比上涨1.2%，但与8月份涨幅相比，下跌了0.2个百分点。

　　与8月份相比，长春市二手住房环比上涨幅度在全国的排位急速下滑。由8月份的环比涨幅排在第4位，骤降到23位。9月份，长春市二手住房价格同比上涨5.7%，比8月份涨幅下降3.6个百分点，排在全国第15位。环比价格上涨了0.2%，比8月份涨幅下降1.2个百分点。本报记者  胡晶

　　央行就调整商业性个人住房贷款政策答记者问——

　　已发放贷款未还部分利率 金融机构自己定

　　中国人民银行新闻发言人22日就相关问题接受了记者采访。

　　问：在保障和改善民生方面，有何政策考虑？

　　答：金融机构将继续在贷款利率、首付款比例等方面支持合理的个人住房贷款需求。对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　问：如何确定已发放商业性个人住房贷款的利率？

　　答：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　问：金融机构确定首付款比例需要考虑哪些因素？

　　答：从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。为此，人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。

　　问：扩大商业性个人住房贷款利率浮动幅度对于金融机构完善定价机制的意义何在？

　　答：扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。扩大个人住房贷款利率下浮幅度不同于下调贷款基准利率，前者着眼于机制的转变，后者反映了水平的调整。总体上，此次进一步扩大个人住房贷款利率下浮幅度是利率市场化进程的继续。

　　根据此次出台政策的要求，金融机构将会在2008年10月27日前完成实施细则的拟定工作。之后，借款人可就自己关心的问题向贷款银行进行咨询，金融机构应做好宣传解释工作。据新华社

　　-反应

　　八成网友

　　反对救市

　　对于救楼市，国内一大型门户网站做了一个调查。截至昨日21时10分许，共有221895人参与。 

　　在“你是否赞同房地产救市？”选项调查中，共有占总参与人数83.89%的186157人表示反对，赞成的仅有30136人，占13.58%，另2.52%表示不好说。

　　在“你预期最近两年房价走势怎样？”的调查选项中，76.57%、169903人认为会下跌，只有10.65%、23638人认为会上涨，另有12.78%认为不好说。

　　-专家算账

　　利好就是省钱

　　对于国家救市政策，昨晚，记者专访了长春市房地产协会常务副会长兼秘书长盛学永。他逐条解读，救市政策利好在哪里？(90平方米、3500元/平方米住房为例)

　　契税省下1575元

　　从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

　　算账：这说明长春市民购房将省一笔钱。

　　目前长春市住宅税率分为不同档次，房屋面积低于144平方米的普通住宅契税税率为1.5%，而房屋面积大于144平方米的非普通住宅契税税率为3%。也就是说，从11月1日起，购买90平方米及以下普通住宅的长春市民享受契税税率0.5%的优惠，以房价3500元/平方米计算，如果购买90平方米住宅将比从前省3500×90×0.5%=1575元。

　　印花税省315元

　　而个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　算账：这一规定也直接为买卖双方即开发商和购房者省去了一笔开销，以长春市商品房交易印花税计算，不分普通与非普通住宅买卖双方共承担成交额的1%。。以房价3500元/平方米计算，如果购买90平方米住宅，买卖双方共省3500×90×1%。＝315元。

　　增值税省945元

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　算账：直接为购房者省钱。长春市规定，计税金额50万元以下的(不含50万元)收取0.3%的土地增值税；50万元～100万元之间0.5%；100万元以上的1%。以房价3500元/平方米计算，如果购买90平方米住宅，可省3500×90×0.3%＝945元。

　　公积金贷款能省多少？

　　下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　算账：这一利好也能刺激交易量。比如，本次个人住房公积金贷款五年以上由4.86%下降至4.59%，下调了0.27个百分点。以个人住房公积金贷款20万20年等额本息还款方法计算为例，调整后要比调整前总付利息节省7069.71元。

　　本报记者  邹智威

　　-最大利好

　　基准利率可打七折

　　贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　解读：这意味着贷款基准利率可以打七折。按照今年10月9日以后实施的最新利率，银行五年以上贷款利率为7.47%，如各商业银行按新政策落实，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的五年以上贷款利率就降为5.229%。同样以90平方米均价1万元/平方米的普通住房为例，最低首付比例从原来的30%下调为20%，这样首付款只需要18万元，剩下72万元的贷款按照20年贷款期限等额本息还款方式计算，月供为4843.24元，利息总额为442376.46元。而如果以7.47%的正常利率计算，月供为5787.07元，利息总额为668896.92元。新的政策可以使相应的购房者每月节省943.83元，利息总额可节省226520.46元。

　　《南方都市报》供稿

　　-声音

　　要靠开发商“自救”

　　刺激楼市之所以能从地方政府的小规模行动，变成国务院需要关心的问题，正是因为楼市低迷所带来的负外部性已经扩大到了不可忽视的程度：相关的几百种行业，包括建筑、钢铁、水泥、装饰都开始出现全行业下滑，相关的就业岗位以千万计。救市最重要的不是出台多少政策，而是要靠开发商的“自救”：继续降价。从全国各城市的降价幅度来看，大部分开发商的定价还远远没到其成本价，利润空间也就是降价空间还很巨大。

　　无论最终政府采取哪种方案，或是几种方案的混合版，都不可能立竿见影。正如前几年楼市火爆的时候，各种抑制政策也没有立即见效一样。因为这些政策所带来的购房成本变化，与房价相比仍然只是个小数目。楼市要恢复正常的、应有的成交量，除了宏观经济向好，更需要这个市场中的所有参与方，尤其是地方政府和开发商恢复应有的理性和长远眼光。据《第一财经日报》

　　-相关

　　提高部分优抚对象

　　生活补助标准

　　据新华社电  记者22日从财政部获悉，今年第四季度，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，出台十项措施，保障民生。这些措施包括从2008年10月1日起，提高部分优抚对象和新中国成立前入党的老党员的抚恤和生活补助标准，今年中央财政共安排抚恤和生活补助资金141.2亿元等。